Am 8. Juli 2026 hat der österreichische Nationalrat das Budgetbegleitgesetz 2027–2028 beschlossen und damit eine wesentliche Änderung für alle vorgenommen, die den Verkauf einer Immobilie aus Altvermögen planen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer sogenannter Altgrundstücke bedeutet die Neuregelung künftig eine höhere Immobilienertragsteuer und damit eine spürbare steuerliche Mehrbelastung beim Verkauf.
Welche Grundstücke sind betroffen?
Die Änderungen betreffen Grundstücke des sogenannten Altvermögens. Darunter fallen alle Grundstücke, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden.
Zu den betroffenen Grundstücken zählen insbesondere:
- bebaute und unbebaute Liegenschaften
- Eigentumswohnungen
- Einfamilienhäuser
- Zinshäuser
- land- und forstwirtschaftliche Grundstücke wie Weingärten, Wälder oder Wiesen
Was ändert sich bei der Immobilienertragsteuer?
Auf den ersten Blick bleibt alles beim Alten: Der gesetzliche Steuersatz der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beträgt weiterhin 30%. Tatsächlich steigt die Steuerbelastung jedoch, weil die pauschalen Anschaffungskosten gemäß § 30 Abs. 4 EStG reduziert werden.
Bei Grundstücken ohne relevante Umwidmung sinken die pauschalen Anschaffungskosten von 86% auf 80%. Dadurch erhöht sich die effektive Immobilienertragsteuer von bisher 4,2% auf 6% des Veräußerungserlöses.
Wurde ein Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 in Bauland umgewidmet, werden die pauschalen Anschaffungskosten von 40% auf 30% abgesenkt. Die effektive Steuerbelastung steigt dadurch von 18% auf 21%.
Für Grundstücke, die nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet wurden, kommt zusätzlich der bereits bestehende Umwidmungszuschlag zur Anwendung. In diesen Fällen kann die effektive Steuerbelastung sogar auf 27,3% ansteigen.
Ab wann gelten die neuen Bestimmungen?
Die neuen Regelungen gelten für Immobilienveräußerungen, bei denen das Verpflichtungsgeschäft nach dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen wird.
Entscheidend ist dabei nicht der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung oder der Verbücherung, sondern der Abschluss des Kaufvertrages beziehungsweise eines sonstigen Verpflichtungsgeschäfts. Wer einen Verkauf plant, sollte diesen Zeitpunkt daher besonders im Blick behalten.
Jetzt rechtzeitig planen!
Wer den Verkauf eines vor dem 1. April 2002 erworbenen Grundstücks ohnehin in den nächsten Jahren ins Auge fasst, sollte die steuerlichen Auswirkungen möglichst frühzeitig prüfen. Je nach Einzelfall kann ein Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts noch im Jahr 2026 eine deutlich geringere Steuerbelastung bedeuten.
Darüber hinaus können – abhängig von der Vermögens- und Familiensituation – auch alternative Gestaltungen, etwa eine Übertragung auf eine GmbH oder andere vermögensrechtliche Maßnahmen, sinnvoll sein. Eine frühzeitige rechtliche und steuerliche Beratung schafft Klarheit, eröffnet Gestaltungsmöglichkeiten und hilft dabei, unnötige Mehrbelastungen zu vermeiden.
Das Notariat Mariahilf unterstützt Sie gerne bei allen Fragen rund um Immobilienverkäufe, Liegenschaftsübertragungen und die rechtssichere steuerliche Gestaltung Ihres Immobilienvorhabens. Vereinbaren Sie gleich Ihren Termin für eine kostenlose Erstberatung unter kanzlei@notariat-mariahilf.at oder telefonisch unter 01/710 69 46.