In Vorwahlzeiten gibt es ja immer wieder Wahlgeschenke, an die Bürgerinnen und Bürger, an die Unternehmer des Baugewerbes und der Baunebengewerbe und auch an die Kommunen insgesamt.
Der drastische Rückgang der Immobilientransaktionen war der neuen Zinslandschaft und den strengen Kreditvergaberegeln geschuldet.
Ohne die Hilfe der Eltern bzw. Großelterngeneration konnten jüngere Käufer praktisch keine Kredite mehr bekommen.
Wer kein Startkapital hatte, der konnte nur vom Wohnen in den eigenen vier Wänden träumen.
Aber auch diejenigen, die sich theoretisch den Ankauf einer Liegenschaft leisten, hätten können, waren vorsichtig geworden, ein allgemeiner Pessimismus lag in der Luft.
Neben dem offensichtlichen Verlieren dieser Situation waren es besonders die Gemeinden, denen einiges an Geldern entgangen sind.
Nachdem das Gesetz jetzt seit mehr als 4 Monaten Wirksamkeit entfaltet ist es Zeit für eine kleine erste Bilanz:
Hat das Gesetz für die Gebührenbefreiung der Eintragungsgebühr das gebracht, was es sollte?
Meine Antwort ist ein sehr vorsichtiges Ja: Natürlich gibt es auch andere Faktoren, wie die stark nach unten revidierten Immobilienpreise und einen gewissen Nachholeffekt der dadurch ausgelöst wurde, dass es nunmehr auch wieder einen Markt für leistbaren Immobilien gibt. Aber ich glaube, dass der teilweise Wegfall der Eintragungsgebühr „gute Stimmung“ gemacht hat. Menschen trauen sich – nach meiner Beobachtung jetzt eher wieder einen Kauf zu tätigen und einen Kredit aufzunehmen.
Gibt es unerwartete Nebenwirkungen?
Die für mich spannendste Entwicklung war, dass Banken jetzt wieder ganz stark zu „normalen„ Pfandrechten greifen, weil die Banken ja bestätigen müssen, dass der pfadrechtlich sichergestellte Betrag ausschließlich oder zu mehr als 90 % zum Erwerb der Liegenschaft (oder Liegenschaftsanteil oder Baurecht) oder des Bauwerks (Superädifikat) oder zur Errichtung oder Sanierung der Wohnstätte auf der erworbenen Liegenschaft aufgenommen wird. Das macht natürlich dann auch Sinn. Es gibt aber einige Käufer die andere Pläne haben: Sie wollen vielleicht das Pfandrecht noch ein zweites Mal ausnützen z. B.: um eine weitere Immobilie zu erwerben oder für die Finanzierung einer beruflichen Selbständigkeit. Diese verzichten dann absichtlich auf den finanziellen Vorteil und ersparen sich dann bei der erneuten Ausnützung des Pfandrechtes als Absicherung einer andern Unternehmung die Eintragungsgebühr.
War es für die Käuferinnen und Käufer einfach die Grundbuch-Eintragungsgebühr Befreiung zu erlangen?
Nochmals kurz die Regeln die es zur Erlangung der Befreiung einzuhalten gibt:
a) der Erwerb muss der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dienen,
b) auf dem Vertragsobjekt ist zwingend der Hauptwohnsitz des Meldegesetzes zu begründen, und
c) die Wohnrechte an einer bisher zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendete Wohnstätte müssen aufgegeben werden.
Die meisten Probleme hat hier Punkt c) gemacht. Hier wissen wir auch nicht immer, ob die Bestätigungen die vorgelegt werden wirklich ausreichend sein werden. Besonders schwer ist es, wenn jemand der im eigenen Eigentum wohnt und dieses binnen der Frist von 3 Monaten ab Übergabe des neuen Kaufobjektes aufzugeben hat. Hier wird entweder der Verkauf oder die Vermietung für 5 Jahre gefordert. In der Zukunft müssen Käufer, die die Befreiung wollen, gleichzeitig mit dem Ankauf auch schon den Verkauf der alten Immobilie organisieren, das kann stressig werden.
Welche Hürden sind bisher aufgetaucht?
Mit guter Beratung, Planung und Kommunikation ist bisher alles glattgegangen. Die Parteien haben bisher alle geschafft rechtzeitig die Unterlagen beizuschaffen. Schwierig wird es, wenn die Parteien während des Ablaufes der Transaktion ihre Meinung ändern, das erzeugt viel Arbeit und Kosten. Auch der Verkäufer muss erneut zur Unterfertigung gebeten werden.
Ein bisher nicht einzuschätzendes Thema ist die Praxis bei den Gerichten: diese beginnen ja erst die Fälle zu überprüfen. Erst wenn die ersten Ergebnisse und die ersten Entscheidungen vorliegen kann man mehr darüber sagen, wo die Hürden wirklich liegen und, ob das Gesetz wirklich eine Erleichterung für die Käuferinnen und Käufer gebracht hat.
Ob die Gebührenbefreiung der Eintragungsgebühr langfristig als Erfolg gewertet werden kann, wird die Zeit zeigen. Doch schon jetzt lässt sich sagen: Sie gibt vielen Menschen einen neuen Anstoß, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen und sich mit Zuversicht in den Immobilienmarkt zu wagen.
Mag. Isabella Pouzar-Hofmeister
Öffentliche Notarin
Mit Sorgfalt erstellt aber dennoch keine Haftung für Vollständigkeit oder Richtigkeit. Ein persönliches Beratungsgespräch ist unerlässlich.